Bár csábítónak tűnhetnek a 70 százalékos vagy azt meghaladó fedezeti terheltséggel járó jelzáloghitelek, mivel igénybevételükkel viszonylag alacsony önerő mellett is lakáshoz lehet jutni, azok jelentős kockázatokat is magukban rejtenek.
Már a bejegyzés elején érdemes a téma megvilágítása céljából egy nagyobb kitérőt tenni: a Magyar Nemzeti Bank (MNB) a 2015. január elsejével bevezetett adósságfék rendelete a hitelfelvevők túlzott eladósodását, a jövedelmük és a törlesztőrészleteik arányát és a bevont ingatlan terhelhetőségét igyekszik keretek közé szorítani.
- Ennek egyik pillére a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) szabályozza, hogy a havi nettó jövedelme mekkora részéig vállalhat egy személy törlesztést. Kiszámítása úgy történik, hogy a meglévő összes hitel havi törlesztőrészletét összeadjuk, és a kapott összeget elosztjuk az igazolt havi nettó jövedelemmel. Fontos tehát, hogy a JTM mutató a teljes hiteltartozás alapján kerül kiszámításra.
- Másik pillére a hitelfedezeti mutató (HFM) a fedezetként felajánlott eszköz hitelbírálatkor megállapított forgalmi értékének arányában felvehető hitelösszeg maximumát mutatja meg. A hatályos MNB rendelet alapján a kitettség, vagyis a maximálisan felvehető hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ez minimum 20 százalék saját erő meglétét szabja feltételül.
Az MNB 2024. január elsejétől a fiatal elsőlakás-vásárló hitelfelvevőkre vonatkozó kedvezményes, 10 százalékponttal magasabb, 90 százalékos HFM limitek alkalmazásáról döntött. Tehát a 20 százalék helyett 10 százalék önerő is elegendő lehet a 41 év alattiak számára a lakásszerzéshez. Azon ügyfelekre terjed ki a módosítás, akiknek jelenleg nincs és korábban sem volt legalább 50 százalékot elérő lakástulajdona. Amennyiben az érintett ingatlanokon jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog áll fenn (pl. öröklés által), úgy az adósok továbbra is élhetnek a kedvezménnyel.
Fontos hozzátenni az eddigiekhez, hogy a bankok saját hatáskörben dönthetnek arról, hogy mely településen milyen mértékig hiteleznek, tehát elmennek-e a jegybank által megadott falig vagy alatta húzzák meg a határt.
A címben tett megállapítás nem újkeletű, ugyanakkor aktualitást adnak neki az MNB nemrég megjelent adatközlése (a részleteket lásd a források közt megadott 4. linken), mely alapján az elmúlt egy évben csaknem 10 százalékkal növekedett azon jelzáloghitelek aránya, amelyeknél 70 százalékos vagy magasabb a fedezeti megterheltség. Jelentős emelkedés látható tehát a hitelek összegének az ingatlan értékéhez viszonyított arányában.
A túlzott eladósodás veszélyeire amiatt is érdemes felhívni a figyelmet, mert a kihelyezett hitelösszeg ezekben az esetekben közelíti az ingatlan forgalmi értékét. „Az ingatlan állapotának esetleges romlása, vagy értékének – akár ingatlanpiaci, trendszerű – csökkenése esetén pedig előfordulhat, hogy a hitelintézet számára az adott ingatlan már nem nyújt kellő biztosítékot.”
Amennyiben a fedezetként bevont ingatlan értéke oly mértékben csökken, hogy a követelés kielégítését veszélyezteti, akkor a bank kötelezheti az adóst arra, hogy az ingatlan állapotát állítsa helyre, vagy vonjon be pótfedezetet újabb ingatlan formájában, esetleg törlesszen elő. Ezen opciók bármelyike súlyosan veszélyeztetheti a hitelfelvevő törlesztőképességét.
Megfordítva a gondolatmentet, megállapítható, hogy „akik nem a minimális önerővel igénylik a vásárláshoz szükséges lakáshitel összegét, az ingatlan értékváltozásából adódóan is sokkal kisebb kockázatot vállalnak”.
Forrás:
https://www.economx.hu/gazdasag/ingatlanpiac-hitelfelvetel-fedezet-mnb-moneyhu.793907.html
https://jelzalog.com/adossagfek-rendelet/
https://sta.mnb.hu/Reports/powerbi/STA/LTV_HU?rs:embed=true (Az adatok a Megoszlások – Idősor-LTV eloszlás útvonalat követve érhetők el.)
https://tudastar.money.hu/fogalom/hitelezhetosegi-limit/
https://tudastar.money.hu/ismerteto/lakasvasarlas-potfedezet-bevonasaval-onero-nelkul/
